Depuis la disparition du Pinel fin 2024, investir dans un logement loué nu n’offrait plus grand-chose sur le plan fiscal. La loi de finances pour 2026 rebat les cartes avec le statut du bailleur privé, que tout le monde appelle déjà « dispositif Jeanbrun ».
L’idée est simple : le propriétaire d’un logement loué nu peut désormais l’amortir, comme le fait depuis longtemps le loueur en meublé. Chaque année, une fraction de la valeur du bien vient en déduction des loyers imposables. Le texte (article 47 de la loi du 19 février 2026) s’applique aux revenus fonciers déclarés au réel.
Quels logements ?
Le dispositif vise les appartements situés dans un immeuble collectif, partout en France. Les maisons individuelles en sont exclues, et il n’y a pas de zonage : ce sont les plafonds de loyers qui font le tri, de fait, entre les villes où l’opération a du sens et les autres.
Deux cas sont prévus. Le neuf d’abord, y compris la VEFA et la construction. L’ancien ensuite, à condition d’y faire de vrais travaux : au moins 30 % du prix d’achat, avec une rénovation lourde qui amène le logement en classe énergétique A ou B. L’achat (ou le dépôt du permis de construire) doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Combien peut-on amortir ?
On part de 80 % du prix d’achat, le terrain étant réputé valoir les 20 % restants et n’étant pas amortissable. Pour l’ancien, une partie des travaux s’ajoute à cette base. Le taux annuel dépend ensuite du loyer que vous acceptez de pratiquer :
| Loyer pratiqué | Neuf | Ancien rénové | Plafond par an et par foyer |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Les plafonds de 10 000 et 12 000 € ne jouent que si la moitié au moins de vos loyers concernés relève du social ou du très social. Et ils s’entendent par foyer fiscal, tous logements confondus : multiplier les acquisitions ne multiplie pas le plafond.
Un exemple pour fixer les idées : un appartement neuf acheté 250 000 € et loué à un loyer intermédiaire donne une base de 200 000 €, soit 7 000 € d’amortissement par an. Ces 7 000 € viennent réduire chaque année le revenu foncier imposable. Ce que cela représente en impôt dépend évidemment de votre tranche marginale et du reste de votre situation.
Ce à quoi on s’engage
La contrepartie, c’est une location nue, en résidence principale du locataire, pendant neuf ans au minimum, avec une mise en location dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’achat. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés : barème Pinel pour le loyer intermédiaire, barème Loc’Avantages pour le social et le très social. Impossible en revanche de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche parent. Une SCI à l’impôt sur le revenu peut en bénéficier, à condition que les associés gardent leurs parts jusqu’au bout. L’achat en démembrement est exclu.
Les points à ne pas négliger
Le premier concerne la revente. Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, qui sera donc plus élevée. C’est la même logique qu’en LMNP depuis 2025, et il faut l’intégrer dès le départ dans le calcul de rentabilité.
Le deuxième, c’est l’engagement de neuf ans. S’il est rompu, les amortissements sont réintégrés au revenu imposable, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Enfin, le dispositif ne se cumule pas avec les autres avantages fiscaux sur un même logement (Denormandie, Malraux, monuments historiques, outre-mer…).
Et comme toujours, la fiscalité ne fait pas un bon investissement à elle seule. L’emplacement, le prix d’achat, la qualité de l’immeuble et la demande locative pèsent bien plus lourd sur neuf ans que quelques points d’amortissement.
Pour qui ?
Le Jeanbrun s’adresse plutôt à des investisseurs qui ont déjà des revenus fonciers ou qui veulent se constituer un patrimoine locatif sur la durée, avec un horizon d’au moins neuf ans. Faut-il le préférer au meublé, aux SCPI ou au déficit foncier ? Tout dépend de votre fiscalité, de votre capacité d’emprunt et de ce que vous attendez de l’investissement. C’est précisément ce que nous regardons avec vous en rendez-vous : prenez contact avec un conseiller Opale.
Article à jour au 19 octobre 2026, fourni à titre d’information générale ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. L’investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, d’impayés, de baisse du marché et de perte en capital. Les avantages fiscaux dépendent de la situation de chacun et peuvent évoluer.
Références : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 ; CGI, art. 31 ; ANIL, analyse juridique n° 2026-08.
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